中古マンション・中古住宅の売買には消費税がかからない?

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マンション 住宅

個人が居住用の中古マンションや中古一戸建て住宅を売却するとき、消費税はかかりません。それは消費税が、事業者による事業にかかる税金だからです。個人による住宅の売買はそれに該当しません。

したがって、中古住宅の売買でも、法人や個人事業主が売主であれば消費税がかかります
しかし、その場合でも、消費税がかかるのは建物部分だけで、土地にはかかりません。

1.中古住宅の売買でも消費税がかかる場合

もし「中古住宅の売買では消費税がかからない」と理解していたら、それは正しくはありません。消費税がかかる場合もあります。

消費税がかかる対象は、事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡(売買)と貸付けと、役務の提供です。この条件のなかに、中古か否かは含まれません。

重要なポイントは、売主が事業として行う売却かどうかです。

法人が売主であれば、当然、事業として行っていますので、消費税がかかります。
個人が売主でも、投資用マンションであれば、事業として行っていると考えられますので、消費税がかかります。
社宅は、役員や社員の居住用ではありますが、事業主からすると事業用不動産ですので、売却には消費税がかかります。

消費税がかからない場合/かかる場合を整理すると次のようになります。

消費税が
かからない場合
(不課税※)
個人によるマイホーム・セカンドハウスの売却
個人事業主でも、自身の居住用の住宅の売却
消費税が
かかる場合
法人・個人事業主による事業用の住宅の売却
個人による投資用の住宅の売却

※課税区分としては、不課税(対象外)となります。

免税事業者の場合

個人・法人にかかわらず、売上高が1,000万円以下の事業者の場合、消費税の納税を免除されています(免税事業者)。
消費税自体はかかっているのですが、受け取った消費税を納税しなくてもよいのです。

この場合、本来であれば、住宅の価格に消費税を上乗せして販売するのですが、あえて、消費税を上乗せせず販売することも可能です。消費税分、価格を下げることにより、価格競争力が生まれるでしょう。

ただ、販売額が1,000万円以下となる住宅は、ワンルームマンションや郊外の戸建て等に限られてきますので、マンション投資を本格的に行っている事業者には適用できないでしょう。

2.消費税がかかるのは建物部分のみ、土地はかからない

なぜ土地の売買は個人であろうと課税事業者であろうと、消費税がかからないのかというと、消費できないからです。消費税はその名のとおり、モノやサービスなど消費できるものにかかる税です。

国税庁は消費税法基本通達を出し、消費税の非課税範囲を決めています。それによると、土地の譲渡・貸付け、有価証券の譲渡、利子を対価とする貸付金、郵便切手の譲渡、医療の給付などは非課税です。

そして、建物はこの非課税範囲に含まれていないので、消費税がかかります。

【消費税の原則】建物の売却は課税
土地の売却は非課税

3.仲介手数料、登記の報酬費用などはかかる

3-1.手数料等

中古住宅の取引では、売却仲介を依頼した不動産仲介会社への仲介手数料や、登記の手続きを依頼した司法書士への報酬といった支払いも生じます。これらはいずれも消費税がかかります。不動産仲介会社も司法書士も事業者であり、仲介事業も登記手続き業務も非課税範囲に含まれていないからです。

3-2.その他の費用の課税・非課税の違い

中古住宅売却で発生する、その他の費用の課税・非課税の違いは以下のとおりです。

 

  • ・登録免許税      :非課税
  • ・固定資産税と都市計画税:非課税
  • ・印紙代        :非課税
  • ・登記簿謄本代     :非課税
  • ・住宅ローンの元金の返済:非課税
  • ・住宅ローンの利子の返済:非課税
  • ・住宅ローンの手数料  :課税
  • ・火災保険などの保険料 :非課税
  • ・保険金の受け取り   :非課税

まとめ

記事のなかで登場した課税・非課税・不課税について、箇条書きにしてみました。参考にしてみてください。

【課税】・法人・個人事業主による建物の売却
・不動産仲介会社への仲介手数料
・司法書士への報酬
・住宅ローンの手数料
【非課税】
(消費税がかからない)
・土地の売却
・登録免許税
・固定資産税と都市計画税
・印紙代
・登記簿謄本代
・住宅ローンの元金の返済
・住宅ローンの利子の返済
・火災保険などの保険料
・保険金の受け取り
【不課税】
(消費税がかからない)
・個人による居住用の建物の売却
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